Gayrimenkul alırken nelere dikkat etmeli

[HandaN]

Son zamanlarda en popüler yatırım araçlarından biri de gayrimenkul satın almak. Ancak bu konuda dikkat edilmesi ya da bilinmesi gereken önemli hususlar var. Bugün, küçük başlıklar halinde bu önemli noktalara değineceğiz.

1- Ev emlakçıdan alınmalı

Gayrimenkulü, bir emlakçı aracılığıyla almakta yarar var. Emlakçı, alacağınız gayrimenkulün özellikleri konusunda size yardımcı olmasının yanı sıra diğer bilgi ve belgelere de kolayca ulaşıp, size iletebilir. Örneğin, alacağınız gayrimenkulün elektrik, su, yakıt gibi geçmişten gelen onarım, çevre düzenleme ve aidat borcunu araştırmanızda, şuf’a (önalım) hakkı konusunda, emlakçı size yardımcı olabilir. Bazı eksikliklerin örneğin hidrofor, kombi vs.nin tapu öncesi ya da sonrası tamamlanmasında, bunu belli güvencelere bağlayabilir.

2- Tapu kayıtlarını araştırın

Alacağınız gayrimenkulün, tapu kayıtlarının dikkatle incelenmesinde yarar var. Özellikle, ipotek ya da haciz olup olmadığı, tapuda bir teminat olarak gösterilip gösterilmediğinin araştırılması gerekiyor.

Alacağınız gayrimenkulün tapusu, ‘kat irtifaklı arsa tapusu’ ise kat mülkiyeti tapusu bulunmayan, iskanı olmayan ve hisseli tapuları tercih etmeyin. İleride, ciddi sorunlar çıkabilir.

Özellikle, işyeri alanların, belediyeden de projeye aykırı inşaat, iskan sorunu vb. durumların da araştırılması isabetli olur.

3- Parayı nasıl ödeyelim?

Bu husus, gayrimenkul alan ve satan tarafın, birbiri ile olan yakınlığı ve karşılıklı güveni ile yakından ilgili. Bankaya bloke edilip, tapuya bağlı ödeme yapılabileceği gibi tapu işlemi imza aşamasına geldiğinde, tapuda da bloke çekle ya da nakit olarak ödenebilir.

Vergi ve harçlara dikkat

1- Eski vergi borcu: Satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisi varsa bundan, yeni alıcı da sorumlu tutuluyor. Bu nedenle, gayrimenkul alırken, geçmiş yıl Emlak Vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalı, ödenen makbuzların fotokopileri mutlaka alınmalıdır.

2- Gayrimenkulün tapu değeri: Gayrimenkulün, tapu harcına esas değeri, normal alım-satım değeridir. Yürürlükteki mevzuata göre, emlak vergisi asgari beyan değeri, alım-satım işlerinde tapu işlemlerinde esas alınan değerdir.

3- Emlak Vergisi bildirimi: 2006 yılında gayrimenkul alanların, 2006 yılı sonuna kadar, ilgili belediyeye ‘Emlak Vergisi Bildirimi’ vermeleri gerekiyor. Yılın son 3 ayı içinde (örneğin 1 Ekim 2006’dan sonra) alınması halinde ise emlak vergisi bildirimi, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren ‘üç ay içinde’ verilecek Emlak vergisi 2007 yılından itibaren ödenecek.

4- Gelir Vergisi: Gayrimenkul, satın alındığı tarihten itibaren ‘dört yıl içinde satılırsa’ elde edilen kazancın ‘değer artış kazancı’ olarak beyan edilip, yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi ödenmesi gerekiyor. Bu nedenle, aldığı gayrimenkulü dört yıl içinde satacak olanlar, tapudaki alış bedelini düşük göstermekten kaçınmalılar.

Gördüğünüz gibi gayrimenkul satın almak o kadar kolay değil... Bu önemli hususlara dikkat edilirse kimsenin başı ağrımaz.

Alınacak emlağın tapu kaydı mutlaka önceden kontrol edilmeli.

Kat irtifakinin kurulup kurulmadığına, iskanin, yani yapı kullanım izninin alınıp alınmadığına dikkat edin. Eger alacağınız gayrimenkul inşa halinde ise müteahhidinin mali durumunu araştırın.

Müteahhidin kat karşılığı yaptığı bir inşaattan gayrimenkul alıyorsanız, müteahhitle mukavele yaparak, yaptığınız mukaveleye bitirme tarihi ve kullanılacak malzemeleri tek tek yazarak, gerekli miktarda tazminatları ilave etmelisiniz.

Alacağınız gayrimenkul kiracılı ise öncelikle kiracı ile yapılan kira kontratını incelemeniz, kiracıyla bizzat görüşmeniz ya da kiracı tahliye taahhüdü vermis ise tahliye taahhüdündeki tarih ile kontrat tarihini karşılaştırmanız gerekir.

Satış sonrası gelebilecek elektrik ve su gibi borçlardan kurtulmak için eski malikten, bu borçlardan onun sorumlu olduguna dair imzalı bir belge alın..

Tapu işlemi sırasında alacağınız emlağın değerini yeniden değerleme oranlarına göre hesaplayarak beyan etmelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir.