Daha Ucuza Ev Ne Zaman Alınır?

[Constantin]

ABD'de patlat veren ve tüm dünyaya yayılan kriz, varlık fiyatlarının düşmesine neden oluyor. Son iki yıldır zaten durgun olan konut piyasasının da bundan etkilenmemesi mümkün değil. Uzmanların bir kısmı fiyatların yerinde sayacağını, bir kısmı ise gerileyeceğini söylüyor. Peki, bu durumda ev almayı düşünenler ne yapmalı?
ABD'de subprime mortgage kredileri nedeniyle patlak veren ve global hale gelen kriz giderek büyüyor. Gittikçe derinleşen kriz nedeniyle ülkenin en büyük bankaları domino taşları gibi ard arda devriliyor. Krizin daha ne kadar derinleşeceği, iflas sırasının kime geldiği üzerine senaryolar yazılıp çiziliyor.
Finans piyasasında bunlar yaşanırken subprime mortgage krizin patlak verdiği geçen yıldan bu yana ABD'de emlak piyasası ise en zor günlerini yaşıyor. Mortgage kredisi taksitlerini ödeyemediği için icraya düşen milyonlarca konut var. İcraya düşenler de dahil olmak üzere satılmayı bekleyen pek çok konut nedeniyle emlak fiyatları dibe vurmuş durumda. Öyle ki Florida gibi krizin en çok etkilediği eyaletlerde Türkiye'den çok daha ucuza gidiyor konutlar…Türkiye'nin krizden ne şekilde etkileneceği en çok merak edilen ve üzerinde tartışılan konu. Ev alma hayalini geçen yıl çifte seçiminin yarattığı belirsizlik nedeniyle 2008'e erteleyenler şimdi de emlak piyasasının mortgage krizinden ne şekilde etkileneceğini merak ediyor. Özellikle de konut fiyatlarının… Evet, global kriz konut fiyatlarını ne şekilde etkileyecek? ABD ve İngiltere'de yaşananlar Türkiye'de de olur mu? Yani ev fiyatları düşer mi? Ev almak için beklemeli mi yoksa hemen harekete mi geçmeli?
Ekonomistler ve gayrimenkul sektöründeki isimler bu soruya farklı yanıtlar veriyor. İnşaatçılar, emlakçılar ve konut kredisi veren bankaların yöneticilerine göre şu an ev almanın tam sırası. Yaşanan durgunluktan dolayı fiyatların yeterince düştüğünü belirten sektör temsilcileri, "Fiyatlar bundan sonra daha fazla düşmez, ev alacaksanız elinizi çabuk tutun" diyorlar. İnşaatçılar özellikle artan inşaat maliyetleri ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle fiyatlarda bundan sonra ciddi bir düşüş olmayacağını belirtiyorlar.
Ekonomistler ise, "Ev almayı düşünüyorsanız bu planlarınızı şimdilik erteleyin" uyarısında bulunuyor. Bazıları bunu "Krizin daha da derinleşmesi nedeniyle belirsizlik daha da artacağından ev almak mantıklı değil" sözleriyle gerekçelendirken sektördeki arz fazlası ve krizin etkisiyle talebin daralmasına bağlı olarak konut fiyatlarının daha da düşeceğinin altını çiziyorlar.
"Bizdeki fiyatlarda tam olarak balon oluşmadı bu nedenle yurt dışındaki gibi keskin düşüşler olmaz ama fiyatlar da yükselmez " diyenler de var.
YATIRIM İÇİN DOĞRU ZAMAN DEĞİL…
İnşaatçılar artan maliyetler ve Türkiye'de fiyatların zaten fazla artmadığından hareketle fazla düşüş olmaz derken ekonomistler krizle birlikte "para" nın artan değerinin varlık fiyatlarını gerileteceğini ve doğal olarak emlak fiyatlarının da düşeceğini söylüyor.
Garanti Bankası Ekonomik Araştırmalar Müdürü Ali İhsan Gelberi, konut almak için doğru bir zaman olmadığını düşünüyor ve "bu durumda beklemek en mantıklısı," diyor. Mortgage krizinin derinleşmesiyle birlikte konut kredisine talebin azalacağını hatta durma noktasına dahi gelebileceğini söyleyen Gelberi, konut fiyatlarında sert bir düşüş beklemiyor. "Fiyatlar yurt dışındaki gibi sert şekilde düşmez fakat yükselmez de… diyen Gelberi, gerekçesini "Bizde konut fiyatlarında gelişmiş ülkelerdeki gibi bir balon tam oluşmadı. Mortgage piyasası yeni gelişiyor" sözleriyle açıklıyor.
KONUT FİYATLARI DÜŞECEK
Ekonomist Ege Cansen ise, Gelberi'nin aksine mortgage krizine bağlı olarak Türkiye'de konut fiyatlarının düşeceğini belirtiyor. Cansen, "Yaşanan küresel kriz, 'komşuda pişer, bize de düşer'misali tüm dünyayı olduğu gibi bizi de etkileyecek. Bunun bize yansıması milli gelirin düşmesi ya da artış hızının yavaşlaması demek. Milli gelirin düşüşüne bağlı olarak varlık fiyatları da gerileyecek. Gayrimenkul fiyatları düşüyor, daha da düşecek" diyor. Cansen buna rağmen bu dönemin konut almak için uygun dönem olabileceğini düşünüyor. "Daha önce parasını faizde değerlendirip katlayanlar şu aralar gözüne kestirdikleri gayrimenkulleri alabilirler" diyor. Cansen'e göre ihtiyaçtan alacaklar ise gelirlerine güveniyorlarsa satın alsınlar.
İNŞAATÇILAR LİKİDİTEYİ TÜKETTİLER
Deutsche Bank'tan bir ekonomist ise, "Mortgage krizinin Türkiye'deki konut piyasasına doğrudan etkisinin olacağını düşünmüyorum. Çünkü Türkiye'de dinamikler çok farklı. Henüz mortgage dahi tam anlamıyla yok. Ancak dövize bağlı olan mevcut konut kredilerinde likidite daralmasına bağlı olarak dövizlerin çıkması durumda insanlar ödeme güçlüğü çekebilir ama zaten Türkiye'de bankalar bu işi çok sıkı tutuyor. ABD'deki bir risk söz konusu olmaz" diyor.
Konut kredisi faizlerinin artabileceğini belirten ekonomist, buna karşılık konut fiyatlarının ise düşeceğini söylüyor. "Kriz ekonomide daralmaya neden olacağı için konut piyasası da bundan etkilenecek. Şu an zaten konut piyasasında ciddi bir durgunluk var. Krizden dolayı talebin daha da daralmasına bağlı olarak konut üreten şirketler biraz daha zorlanacaklar. Şirketler şimdiye kadar indirim yapmamak için direndiler. Fiyatları sabit tutarak, bankalarla anlaşıp konut kredilerini kendileri kompanse edip ucuz krediler verdiler. Fakat artık likiditeyi tükettiler. Bundan sonra fiyatlarla oynayacaklar. Dolayısıyla fiyatlar biraz daha aşağıya inecek"
2009'DA YÜKSELMEYE BAŞLAR
ABD'deki mortgage krizi ile başlayan küresel dalgalanmanın Türkiye ekonomisini olumsuz etkilediğini ve bu durumun gayrimenkul piyasasına yansıdığını belirten Y&Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Genel Müdürü Işık Gökkaya, inşaat ve konut sektörlerindeki durgunluğun 2008 yılında da devam edeceğini, toparlanmanın ancak 2009 yılı ortasında başlayacağını ve 2010 yılında sektörün yüksek büyümeli döneme geri döneceğini belirtiyor.
Gökkaya yaşanan durgunluğa rağmen fiyatlarında büyük gerilemeler yaşanmasının beklenmemesi gerektiğini görüşünde. "Şu an konut piyasasında yeni projelerde fiyatlar geçen yıla göre hemen hemen aynı seviyelerde seyrediyor. İkinci el konutlarda ise yüzde 15-20 oranında bir gerileme yaşandı. Konut alım-satım sayısında da geçen yıllara kıyasla bir gerileme var. Ellerindeki stoku hızla eritmek isteyen yükleniciler veya arsa sahipleri nakde dönmek için fiyatları bir miktar daha aşağı çekebilirler. Fakat inşaat maliyetleri artıyor ve şehir içinde talep gören yerlerde arsa fiyatları yükseliyor" diyor.
Gökkaya'ya göre ev almanın tam sırası. "Yükleniciler konutları düşük kar marjlarıyla satışa sunuyor. Satış fiyatları son derece uygun. Konut üreticileri uzun vadeler, düşük faiz oranları ve cazip ödeme seçenekleri sunarak tüketiciyi destekliyorlar. Bu nedenle iskan amaçlı ev almak için doğru zaman. Yatırım için de piyasada uygun seçenekler var. Faizlerin düşmesiyle birlikte konut fiyatları tekrar artacak" diyor. Gökkaya önümüzdeki yılın ortalarından itibaren konut fiyatlarının yükseleceğini buna karşılık konut kredisi faiz oranlarının yüzde 1.25-1.30 seviyesine düşeceğini söylüyor.
2009'DA YÜZDE 10 ARTAR
İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan da derinleşen mortgage krizin bizdeki konut piyasası üzerinde çok fazla bir etkisi olmayacağı görüşünde. "Çünkü" diyor İnan, "Yurtdışında oluşan krizin Türkiye'ye çok az etkisi oluyor. Türkiye bu anlamda konut pazarı olarak yurtdışı etkilerine çok açık değil. Konut pazarı tamamen yerel argümanlarla idare edilen bir pazar konumunda, bu sebeple dış etkilerin bir etkisi olmayacağa benziyor"
"Faizlerde de konut fiyatlarında da bu yıl ciddi bir düşüş yaşanacağını sanmıyorum" diyen İnan, "Bu güne kadar konut fiyatları yüzde 10-30 arasında düştü ama konut maliyet fiyatları her geçen gün artış trendinde, bu anlamda konut fiyatlarında meydana gelecek düşüşler müteahhitlere zarar olarak yansıyacak. Faizlerde de yurt dışı piyasaların tansiyonun yüksek olmasından dolayı ciddi bir düşüş olmaz" diyor.
İnan da ihtiyaç amacıyla konut almayı düşünenler için uygun bir dönem olduğunu düşünüyor. "Zaten fiyatlar şu an tabanda, daha fazla düşmeyeceğine göre iyi bir dönem" diyor. İnan, 2005'te büyük bir patlama yaşayan sektörün bir sonraki yükselişini 2012 yılında yaşayacağını, bu nedenle 2009'un bu yıldan biraz daha iyi olacağını düşünüyor. 2009'da konut fiyatlarının ise 2008'e göre yüzde 10 artacağını dile getiriyor.
DÖVİZ KREDİSİ KULLANMAK RİSKLİ
Global krizin yarattığı belirsizlikten kaynaklanan "bekle-gör" dönemi nedeniyle konut piyasasında durgunluk olduğunu kaydeden İş GYO Genel Müdürü Turgay Tanes de "Bölgesel bazlı düşüşler olabilir. Ancak fiyatlarda ne bu dönemde ne de daha sonra keskin düşüşler yaşanması beklenmemeli" diyor. Bankaların kredi kullandırmasının son çalkantılar nedeniyle riskli hale geldiğini ifade eden Tanes, kaynak maliyetinde yükselme ihtimaline karşılık faiz oranlarının yükselmesinin beklenebileceğini bu belirsizlik döneminde çok uzun vadeli ve döviz bazlı konut kredisi kullanmanın riski olabileceğini işaret ediyor.
”İHTİYACINIZ VARSA ALIN”
"Son günlerde yurtdışından gelen olumsuz haberlere bakarsak, durgunluğun 2008 yılı sonuna kadar devam etmesi olası gibi görünüyor" diyor, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Vekili Işıl Dinçer.
Dinçer, her ne kadar arz fazlası olan bazı bölgelerde konut fiyatları yüzde 15-20 düşse de bu yılın son çeyreğinde gayrimenkullerin değerinde ciddi bir düşüşün olmayacağı görüşünde. Yıl sonuna kadar konut kredisi faiz oranlarında da ciddi bir değişiklik beklemiyor. "Faizler maksimum yüzde 1.59'lar seviyesini görür" diyor.
Dinçer, özellikle krediye ihtiyaç duymadan yatırım amacıyla ev alacaklar için çok doğru bir zaman olduğunu düşünüyor. "Durgunluk nedeniyle pazardaki fiyatın altında alım yapmak mümkün" diyor. Dinçer'e göre kredi kullanarak ev alacaklar fiyatlardaki düşüş beklentileriyle faizin yükselişe geçme ihtimalinde doğru bir noktadan alım gerçekleştirmeli.
Dinçer, 2009'da ise konut sektörü açısından çok da iyimser değil. "2008 yılı sektörün hız kestiği ve durgunluk sürecine girdiği bir dönem olsa da yatırımcılar açısından önceki dönemin olumlu sonuçları ile nispeten telafi edilebilir bir yıl olarak değerlendirilebilir. "
2009 BU YILDAN FARKLI OLMAZ
Century 21 Türkiye Franchise Geliştirme & Kanal Yönetimi Müdürü Sinan Şerifoğlu da mortgage krizinin konut piyasasını çok fazla etkilemeyeceği düşünenlerden. "Likit sıkıntısına düşenler haricinde kimse elindeki gayrimenkülü kolay kolay çıkarmıyor. Şu anda satıcılar istedikleri fiyattan satmakta direniyor ve bekliyor, alıcılar da fiyatların daha düşeceği beklentisiyle bekliyor" diyen Şerifoğlu, konut fiyatlarında yıl sonuna kadar önemli bir düşüş olmayacağını belirtiyor. Konut kredisi faiz oranlarında da yıl sonuna kadar bir değişiklik beklemiyor. "Global çalkantı faizleri etkileyecek olsa bile bu sene 1.50'ler faiz oranlarıyla yılı kapatırız. 2009 yılının da 1.40-1.60 arasında faiz oranıyla devam edeceğini tahmin ediyorum" diyor. 2009'un bu yıldan farklı olmayacağını belirten Şerifoğlu'na göre konut fiyatlarında ve kredi faizlerinde önemli bir düşüş olmaz.
Prof. Dr. Aydın Ayaydın
Kriz derinleşirse fiyatlar iyice düşer
Global kriz inşaat sektörüne çok büyük zarar vermiş durumda. Derinleşen kriz inşaat maliyetlerini yükseltiyor hem de konut almak isteyenlerin karar alma sürecini geciktiriyor. İnsanlar fiyatlar daha da aşağıya iner mi beklentisiyle konut alımını erteliyor. Finansman sıkıntısı ve maliyetlerin artması nedeniyle büyük bir kesim konut alamıyor. Bir yandan da konut kredisi faizleri hala yüksek. Aslında inşaat maliyetlerine rağmen inşaat firmaların direkt ve kampanyalı satış fiyatları alım için uygun. Tabii elinde nakit parası olanlar için diyorum. Ancak girdiği konut projelerinde satış daralması ve finansman sıkıntısı nedeniyle sıkıntıda olan birçok inşaat firmaları fiyatları daha da aşağıya çekerek zararına satış yapacak. Bu nedenle bitmeye yakın tamamlanmamış çok ucuza daire alma imkanı ortaya çıkabilir. Öte yandan mortgage krizinin boyutunun yükselmesi halinde bundan Türk inşaat sektörü büyük yara alır. İnşaat maliyetleri, artar. Konut kredisi faiz oranları yükselir. Bu durumda konut fiyatları çok düşer. Ben olsam beklemem, ev alırım. Çünkü aksi halde kriz derinleşmez ve piyasalar toparlanırsa bu sefer konut fiyatları yeniden hızla yükselir. Risk almak isteyenler varsa bekleyebilir. Fakat nakit parası olanlar için fiyatlar şu an son derece cazip.
Ali İhsan Gelberi / Garanti Bankası Ekonomik Araştırmalar Müdürü
Kriz bitmeden Ev almayın
Bu ortamda konut kredisine talep azalır, hatta duracak noktaya gelir diye düşünüyorum. Ev almayı düşünenler beklemeyi tercih edeceklerdir. Zaten bu durumda beklemek en mantıklısı. Kriz bitmeden yatırım yapmasınlar. Faizlerin ne oranlarda olacağı Merkez Bankası(MB) tutumuna bağlı. Fakat önümüzdeki 3-4 ayda çok ciddi bir düşme beklenmiyor. Mortgage kriziyle birlikte fiyatlar hızla düşmesine rağmen bizde çok bariz düşüşler olmadı. Bundan sonra da fiyatların yurt dışındaki gibi çok sert şekilde düşeceğini beklemiyorum. Fakat fiyatlar artmaz da'85 Çünkü gelişmiş ülkelerde oluşan balon bizde oluşmadı. Bizde tam balon olurken kriz çıktı. Bu nedenle fiyatlarda da hızlı bir düşüş olmadı.Bizde mortgage piyasası daha yeni gelişiyor. Mortagage dayalı türev enstrümanlar çok gelişmedi. Bu dönemde faizler yüksek olduğu için tasarrufları yüksek faizde değerlendirmekte fayda var.
Teoman Metehan / Teknik Yapı CEO'su
Kriz derinleşse de fiyatlar düşmez
Amerika'da iki büyük gayrimenkul firmasına Amerikan hükümetinin müdahale etmesi, Lehman Brothers'ın iflası uluslararası mali piyasalardaki istikrarı geçici bir süre de olsa bozacağı açık. Bu durum Türk mali piyasasının yurtdışından temin ettiği kaynak maliyetlerini de olumsuz etkileyecek. Tüketici açısından ise en önemli gelişme, konut kredi faizlerindeki beklenen düşük oranlara biraz daha geç kavuşmaları şeklinde olacak. Özellikle İstanbul gibi hem nüfus artışının olduğu hem de arsanın yetersiz olduğu bölgelerdeki konut fiyatlarının gerilemesini ve düşmesini kesinlikle beklemiyorum.
İnşaat maliyetleri bu yılın ilk üç çeyreğinde yüzde 20 seviyesinde arttı. Arsa hariç inşaat maliyetinin arttığını gösteren bu gelişme bile, konut fiyatlarının düşmeyeceğini aksine bundan sonra yapılacak konutlardaki fiyatların daha da yüksek olacağının bir diğer göstergesi. Dünyadaki mortgage krizi derinleşirse fiyatlar yine gerilemez ama işlem hacmi azalır. Arz yönündekiler yeni projelerini askıya alır. Talep tarafındakiler de beklemeye geçer. Buradaki denge, fiyatta gerçekleşmiyor. Arz talep eğrisinin kaymasıyla sağlanıyor. Dolayısıyla fiyatın düşüp dengeye gelmesini beklememek gerekir. Belki çok sıkışıp da evini daha düşük fiyata satan tüketici olabilir ama belirli standartlara göre büyük proje gerçekleştiren firmaların böyle bir şey yapması çok zor.
Dr. Nurhan Toğuç / Ata Yatırım Baş Ekonomisti
Alım için acele etmeyin
Konut krizinin henüz tüm etkilerinin ortadan kalktığını söylemek mümkün değil. Aynı sürecin İngiltere ve İspanya ya da yansımasını bekliyoruz. Finans sektörünün yaşadığı kredi krizinin ekonomilere yansımasını önümüzdeki yıl daralan kredi piyasalarının tüm ekonomilerdeki etkisi görülecektir kanısındayım. Bu çerçevede, Türkiyede'ki konut fiyatlarının dünya konut fiyatlarına paralel olarak hızlı artış seyri dikkate alınırsa ABD konut sektöründe meydana gelen yüzde 20'lik düşüşün henüz Türkiye'deki konut fiyatlarına yansımadığını görüyoruz. ABD ve AB de konut fiyatlarının yıl sonuna kadar yüzde 5-10 arasında düşmesi bekleniyor. Bu düşüşün Türkiye de mevcut konut arzı fazlası dikkate alındığında benzeri bir düşüşe neden olması mümkün olabilir. Bu nedenle konut alımı için acele edilmemesi gerektiğini 2009 yılında konut kredilerinin daha uygun seviyelere gelmiş olacağı ve fiyatlarda da yüzde 5-7 arasında bir düzeltmeden sonra daha uygun fiyatlanacağını düşünüyorum.
Haluk Sur / ULI Türkiye İcra Kurulu Başkanı
Orta gelirlilere yönelik projelerde fiyatlar düşmez
Konut piyasası şu anda içinde bulunduğu mevcut durumda fazla bir değişiklik olmadan önümüzdeki aylarda aynı şekilde devam eder. Konut kredi faiz oranlarında düşüş olmadığı takdirde mevcut piyasa şartlarının değişmesi söz konusu olmaz. Bütün dünyada yaşanan küresel kriz ortamı Türkiye'deki piyasaları da bir bekleyişe sokmuş durumda. Konut projelerinde kar oranları farklılıklar göstermekte. Kar marjı yüksek projelerde, lokasyona bağlı olarak, kar marjları elverdiği ölçüde fiyatlarda gevşeme ve düşüşler olabilir. Ancak orta ve orta alt gelir grubuna yönelik projelerde malzeme fiyatlarındaki artış, maliyet artışları göz önünde bulundurulursa daha fazla düşüş öngörmüyorum.
Konut kredisi faiz oranlarında fazla bir değişiklik ve inme olacağını sanmıyorum. Oranlar 1.4-1.6 bandında seyretmeye devam eder. Bütün dünyayı etkileyen Lehman Brothers, Merryl Linch ve Fannie Mae vakaları faizlerin düşüşüne engel oluyor.
Mehmet Özkaya/ TEB Portföy Genel Müdür Yardımcısı
Fiyatlar düşecek
Mortgage krizinin derinleşmesine bağlı olarak biz de konut fiyatlarında bir düşüş bekliyorum. Esasen, tabela fiyatlar tam olarak yansıtmasa da konut fiyatlarında bir düşüş zaten yaşanıyor. Artan konut stokunu eritebilmek için firmalar subvanse edilmiş finansman imkanları sunmakta ve artan inşaat maliyetlerini fiyatlara yansıtamamış vaziyette. Dolayısıyla, bir süredir reel anlamda emlak fiyatlarında bir düşüş yaşanıyor. Bu düşüşün tabela fiyatlarına da daha net bir şekilde yansıması kaçınılmaz. Yurt dışındaki gelişmelerden, emlak sektöründe son 4-5 yıldır yaşanmakta olan fiyat artışlarının sonuna geldiğimizi söyleyebiliriz.Konut kredisi faizlerinde çok büyük değişiklik olmasını beklemiyorum. Kredi faizlerinin emlak değerlerine etkisinin marjinal olacağı kanaatindeyim. Önümüzdeki 6-9 ay boyunca finansal krizin küresel büyüme üzerinde etkileri daha ön plana çıkması muhtemel. Dolayısıyla, kriz nitelik değiştirerek bir süre daha devam edecek. 2009 ortaları ev fiyatlarının alım için daha uygun bir ortam sunacağı kanaatindeyim.
Sabri Ateş/İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı
Kriz alım için fırsat
Piyasada yaşan durgunluk belirsizlikten dolayı sıfır ve ikinci el fiyatlarında yüzde 10-35 arasında düşüşler var. İnşaatların çoğu durmuş durumda. Belli başlı inşaat firmaları dışında inşaatlardan çekiç sesleri gelmiyor. Karlarından fedakarlık eden hatta zararına satış yapan müteahhitler var. Sadece inşaat halindeki projelerde değil, piyasadaki durgunluktan dolayı zor duruma düşen icra gelen esnaf da gayrimenkullerini satıp ayakta durmaya çalışıyor. Bu bir fırsat. Üç kuruş paranız varsa gayrimenkul alın. Ev almayı düşünenlerin pazarlık güçleri var. Faiz oranları yüksek ama konut fiyatları da dibe vurmuş durumda. Yarın faizler aşağı düştüğünde konut fiyatları da artacak.