İnşaat Sektöründe Finansal Kiralama

4.1.1. Finansal Kiralama

Finansal kiralama bu fazda yeni yeni tanınmaya başlanır, rekabet yok denecek kadar azdır. Malın tüm bedeli kanuni süre içinde ödenmektedir ve sözleşmenin kanuni süresi dolmadan isteğe bağlı iptali mümkün değildir. Dönem sonunda malın mülkiyeti kiracıya geçmektedir. Bu aşamada satın alma bedeli, genellikle semboliktir. Finansal kiralama genellikle özendirici vergisel avantajları ve/veya yarattığı vergi kalkanı nedeniyle kullanılmaktadır. Kiracı kira bedellerini doğrudan gider olarak yazabilmektedir. KDV uygulamalarında oranlar teşvik amaçlı olarak düşük tutulmaktadır. Mali bilançosuna olan ve amortismanı kullanan ise kiralayandır. Finansal kiralama sözleşmesi kapsamındaki aylık ödemeler sabittir. Kiracı sigorta, ilgili vergiler ve bakım masraflarının tümünü ödemekle yükümlüdür. Yatırım projelerine %100 finansman sağlanmaktadır.

4.1.2. Esnek / Yaratıcı Finansal Kiralama

Artan rekabete verilen yanıt olarak, bu faz gelişir. Ürün temelde aynı kalsa da, rekabet eden şirketler üründe farklılık yaratmanın gereğini fark ederler. Ürünü farklılaştırmanın bir yolu da, kiracının ödeme planını aylık net nakit gelirine göre müşteri odaklı olarak düzenlemek, yani yaratıcı finansal kiralama yapıları kurmaktır. Böylelikle nakit akışında dalgalanmalar yaşayan sektörlerdeki müşteriler finansal kiralama ödemelerinde zorlanmazlar. Yine sembolik dışında, belirli bir fiyattan dönem sonu satın alma opsiyonu yada finansal kiralamayı yenileme opsiyonları müşterilerine ihtiyaçları doğrultusunda sunulur. Sektör geliştikçe üreticilerin satışlarını desteklemek üzere kurulan finansal kiralama şirketleri sisteme girer. Muhasebe ve vergi mevzuatı operasyonel finansal kiralamaya hazırlık yapar şekilde yeniden düzenlemeye başlar.

4.1.3. Operasyonel Kiralama

Giderek artan rekabet ve vergi ve/veya muhasebe mevzuatında yapılan ve finansal kiralamanın avantajlarını ortadan kaldıran düzenlemeler, kiralamayı operasyonele doğru doğal olarak iter.
Bu aşamada, finansal kiralama şirketleri kredi riski yanında ilk kez gerçek mal riski de almaya başlarlar. Bu aşamaya geçmek için, kiralanan mal cinsleri için gelişmekte olan yada gelişmiş ikinci el pazarı gerekir. Kiralayan mal riskini yönetecek seviyede olmalıdır. Bu riskle başa çıkmak, sabit kıymet yönetimi ve yeniden kiralayabilmeyi pazarlama becerilerini gerektirir. Operasyonel kiralamaya başlamak için en kolay sektörler binek ve ticari araç sektörleridir. Değişen teknoloji nedeniyle yada spesifik veya dönemsel ihtiyaçları nedeniyle sabit kıymet kullanmak ve bunu da bilançoya yansımadan gider yazmak isteyen kiracıların artması, operasyonel kiralamaya geçişi destekler. Bu aşamada finansal kiralama firmaları da daha düşük maliyetlerle servis vermek durumundadır.

4.1.4. Yenilikçi Kiralamalar / Ürünler

Finansal kiralama sektörü büyüdükçe, rekabet de artmaktadır. Rekabet arttıkça da, sadece alternatif finansal ürünlerde farklılaşmak yetmemekte, rakip finansal kiralama şirketlerinin ürünlerinden farklı ürünlerin pazara sunulması gerekmektedir. Sektörün genel olarak sermayesi artmalı ve yenilikçi, düşük maliyetli yeni enstrümanlar oluşmalıdır. Menkul kıymetleştirme, proje finansmanı, geli fonları vb. ürünler ilk önce maliyetlerin düşürülmesi ve ikinci olarak da sektördeki fonlamanın artırılmasını destekleyen ürünlerdir. İngiltere bu faza girmek üzeredir.

4.1.5. Olgunluk

Pazar, finansal kiralamaya doymaya başlar. Sunulan ürünler arasında hemen hemen hiçbir fark yoktur. Bu aşamada, finansal kiralama şirketleri daha iyi servis, kredi işlem prosedürünün basitleştirilmesi ve hızlandırılması, esneklik gibi ürüne katma değer yaratmaya çalışırlar.
Olgunlaşmış sektörde, karlılığın korunması en önemli konu haline gelir. Fon maliyetlerinin düşürülmesi finansal kiralama profesyonellerinin temel güdüsü olarak karşımıza çıkar. Yenilikler için araştırmaya ve çalışanların teknik kapasitelerini artıracak eğitimlere daha çok para harcanır.
Şirket evlilikleri ve satın almaları bu stepte doğal olarak gelişir. Bazı şirketler yeni pazarlara girmeye çalışırlar. Deniz aşırı pazarlara yönelmek, şirketlerin sürebilmesi için kaçınılmazdır. Amerika bu fazdadır.

4.1.6. Olgunluğun Ötesi

Henüz bu aşamaya gelmiş bir ülke yoktur. İnternetle birlikte gelen bilgi çağı devriminden finansal kiralamanın etkilenmemesi mümkün değildir. Kağıtsız yada “Elektronik kağıt”la yapılarak internet üzerinden işlemler, finansal kiralama ürününe kolay ulaşılabilirliği sağlayacaktır. İnternette finansal kiralama şubeleri olması, hem kiralayan hem de kiracı açısından bürokrasiyi azaltacak ve zaman kaybını indirgeyecektir.

4.2. Türkiye Uygulamaları

Amerika’nın ilk fazdan olgunluğa geçişi 120 yılı aşmıştır. İngiltere’de ise ilk fazdan dördüncü faza geçiş 30 yılda tamamlanmıştır. Türkiye’ye baktığımızda ise, ilk faza giriş tarihi olarak 1985 yılında finansal kiralama kanunun devreye girmesini takiben ilk finansal kiralama şirketlerinin faaliyete geçtiği 1986 yılıdır. Esnek/Yaratıcı finansal kiralama dönemi ise 1994’deki krize alternatif çözümler üretmek amacıyla başlamıştır. İlk onuncu yılın sonu olan 1995’de ise ilk satışa yardımcı finansal kiralama şirketi kurulmuştur. Bugün itibarıyla sektör on dokuzuncu yılını tamamlamıştır ve ikinci fazın sonunda olduğumuz göze çarpmaktadır. Ancak özellikle son üç dört yılı kasıp kavuran bilgi teknolojisi devrimini dikkate alırsak, fazların geçilmesi için Amerika yada İngiltere’nin sahip olduğu zaman lüksünün Türkiye için mevcut olmadığı nettir.

Türkiye’de özsermaysi yetersiz olan firmaların finansal kiralama şirketlerinin yarattığı finansmanı her ne fiyatla olursa olsun satın alır olmaları yüksek fiyat nedeniyle yüksek riski de beraberinde getirmektedir. Riski ölçebilmemiz için de kredi risk modellerimizde yani şirketlerimizde yaptığımız derecelendirme modellerinde, malın ikinci el değerine ağırlık vermemiz gerekmektedir. Bu değerin tespiti ve ölçülebilir bir değere çevrilebilmesine ne kadar başarabilirsek, operasyonel kiralamaya geçiş o kadar hızlanacaktır. Aksi taktirde, olgunluk fazını tamamlamış ülkelerden bir rakip gelerek, bundan sonraki faza geçecek, bizdeki finansal kiralama ise ikinci fazda takılıp kalacaktır.
Bu anlamda, finansal kiralama şirketleri kiraya verdikleri ekipmanları alıp yeniden kiralama için çalışmalara başlamalılar ve başta kredi ve pazarlama birimleri olmak üzere operasyon ve mali işler birimlerini bu konuda gerekli eğitim ve oryantasyonlardan geçirmelidirler.
İkinci el pazarın gelişimi için altyapı hazırlaması da yine tüm finansal kiralama sektörünün üst düzey yöneticilerinin birlikte çalışmalarıyla mümkündür. Faaliyet gösterecekleri sektörlere ilişkin öncelikli pilot sektör seçilebilir, bu anlamda şirketler kurulabilir yada ikinci el satışı organize eden şirketlerle ortak çalışılabilir

4. BÖLÜM: İNŞAAT TAAHHÜT İŞLETMELERİ VE GENEL ÖZELLİKLERİ
1. İnşaat Taahhüt İşlerinin Unsurları

İnşaat taahhüt işlerinin ana unsurlarını yapılacak inşaat, inşaatı yaptıran iş sahibi, inşaatın yapımını üstlenen müteahhit (yüklenici), müteahhit ile iş sahibi arasındaki ilişkiyi oluşturan taahhüt ve inşaatın yapımında müteahhide yardımcı olan taşeron oluşturur.

1.1. İnşaat

3194 sayılı İmar Kanunu inşaatı, yapı tabiri altında; “Karada ve suda daimi ve muvakkat (geçici) resmi ve hususi, yer altı ve yer üstü inşaatı ile bunların, ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik (hareketli) tesislerdir” şeklinde tanımlamaktadır.
Medeni Kanunumuzun 652/1 maddesine göre inşaat arsa-arazi üzerinde malzeme ve emek kullanımıyla inşa edilmiş ve düzenlenmiş varlıklardır.
Medeni Kanunumuzun belirtilen 652/1.maddesine göre inşaatı iki grupta incelediği gözlenmektedir.

1.1.1. Menkul İnşaat

Temellik kalmak şartı olmadan başka şahsın arsasına yapılan kulübe, baraka ve şantiye binası gibi hafif binalardır. Bu inşaatlar, inşa edenin mülkü olarak kabul edilmekte ve tapu tescilini gerektirmemektedir (Türk Medeni Kanunu madde 654).

1.1.2. Menkul Olmayan İnşaat

Toprağa bağlı olarak, arazi-arsa üzerinde, sürekli kalmak üzere oluşturulan ve ekonomik değer taşıyan yapılardır(Artukmaç, Sadık, 1975, s.11)
Menkul olmayan inşaat grubuna giren inşaatları, özellikleri, yapımlarında gerekli olan uzmanlık derecesi ve teknik nedenlerden dolayı üç ayrı grupta değerlendirmek gerekir.
i) Konutlar: Ev, apartman v.b.
ii) Ticari, Sınai, Sosyal ve Kültürel Yapılar: İşyeri, fabrika binası, otel, hastane, okul v.b.
iii) Özel Uzmanlık İsteyen İnşaatlar: Yol, köprü, baraj, liman, havaalanı v.b. (Benligiray, Yılmaz, 1981, s.10)

1.2. İnşaat (İş) Sahibi

Kendisine ait belirli inşaat işinin yapımını, kararlaştırılan bedel karşılığında müteahhide yaptıran kişi ve kuruluşlardır. Özel kişiler, ticari-sınai işletmeler ve kamu kuruluşları inşaat sahipleri olarak nitelendirilebilir (Benligiray, Yılmaz, 1981s.10).

1.3. Müteahhit

Kendi nam ve hesabına iş sahibine karşı sözleşmeli veya sözleşmesiz olarak inşaatların yapımını üstlenen gerçek veya tüzel kişilerdir (Derman, Suat).
Müteahhit kişi işletmesi olabildiği gibi uluslararası boyutlarda faaliyet gösteren bir işletme de olabilir. Örneğin uzmanlık isteyen alt yapı inşaatları o konuda uzmanlaşmış firmalarınca yapılırken bazı özel durumlarda birden fazla müteahhit firmanın birleşerek oluşturdukları konsorsiyum ile inşaat yapım işlerini üstlenebilmektedir (Arıkboğa, Dursun, 1987, s.9).

1.4. Taahhüt

Taahhüt bir edimin yüklemini ifade eder. Borçlar Kanunu’nun 355.maddesinde belirtilen istisna akdine örnek oluşturmaktadır. Bu maddeye göre; “İstisna bir akiddir ki, onunla bir taraf (müteahhit) diğer tarafın (iş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği semen (bedel) mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.”
Bu tanıma göre istisna akdinin dört unsuru vardır.
i) Müteahhit
ii) İş sahibi
iii) Semen
iv) Yapılacak iş
Dolayısı ile hukuki yönüyle taahhüt sözleşmeden doğan bir borç bağlantısı olup müteahhit bir bedel karşılığın bir edimde bulunmayı borçlanmaktadır (Erden, S.Aziz, 1995, s.5).

1.5. Taşeron

Müteahhit yapımını üstlendiği bir inşaatın belirli bölümünü o konularda uzmanlaşmış firmalara yaptırabilir. Projenin belirli kısımlarını üstlenen ikinci derecedeki inşaatçılara taşeron denir. konularında uzmanlaşmış taşeronlar yüksek verimlilik ve düşük maliyetle işi tamamlayabilmekte bu da müteahhidi olumlu etkilemektedir (Erden, S.Aziz, 1985, s.6).

2. İnşaat Taahhüt İşletmeleri

Taahhüt işletmeleri, belirli bir inşaat işini belirli proje, şartname ve fiyatlarla yüklendiği ve iş sahibinin kontrolü altında en iyi şekilde gerçekleştirip iş sahibine teslim eden işletmelerdir.
İnşaatların değişik alanlarda yapılması birinin diğerinden farklı olması üretim ve yönetim sorunlarına yol açabilir. Bu nedenle işletme yöneticileri veya sahipleri aşağıda belirtilen konularda karar varması gerekmektedir.
- Her türlü inşaat taahhüdüne girişmeli mi, yoksa belirli alanda uzmanlaşmalı mı?
- Bütün inşaat taahhütleri tek bir merkezden mi yürütülmeli, yoksa belirli bölgedeki taahhütler için ayrı bir şube mi kurulmalı?
- Ayrı şube açmaya karar verilirse, makine ve teçhizat merkezde bulunan makine parkından mı karşılanmalı
Üretime dönük faaliyetlerine bakıldığında ise dört safhadan oluştuğu gözlenmektedir.
i) İnşaatın yapımı için gerekli olan işçi, malzeme ve makine-teçhizatı sağlamak
ii) Bu üretim faktörlerini inşaat alanına getirmek
iii) Söz konusu inşaatın yapımını bu elemanlarla tamamlamak
iv) İnşaatın bitimiyle işçileri, arta kalan malzemeleri ile makine teçhizatı inşaat alanından geri geçkmek (Benligiray, Yılmaz, 1981, s.13).

3. İnşaat Taahhüt Sözleşmeleri

İnşaat sözleşmelerini işin fiyatı açısından ele alındığında iki grupta toplanabilmektedir.
i) Bedelin gerçekleşen maliyete göre belirlendiği (maliyet üstü) taahhüt sözleşmeleri
ii) Bedelin önceden kararlaştırıldığı taahhüt sözleşmeleri

3.1. Bedelin Gerçekleşen Maliyete Göre Belirlendiği (Maliyet Üstü) Taahhüt Sözleşmeleri

Müteahhit, yaptığı işçilik malzeme giderleri yanında, daha önceden kararlaştırılmış olan ve genel yönetim giderleri ile birlikte karı da belirli bir yüzde ile taahhüdü yerine getireceği konusunda iş sahibi ile sözleşme yapar.
Maliyetler üzerinden müteahhide belirli bir yüzde kar verilmesi, müteahhidin yaptığı her masrafın belirli bir yüzdesinin ücret olarak alması müteahhidi israfa özendirmektedir. Bu olumsuzluğa karşılık bu tip sözleşmeler için işin sahibine işin gidişatı, inşaatın yapımında uygulanan teknik ve yöntemlerle şantiyede gerçekleşen maliyetler hakkında ayrıntılı bilgi edinme hakkı tanır. İş sahibi gerektiğinde bu tip konularda müteahhide talimat verebilir.
İş sahibi açısından iş sonu toplam maliyet tahmininin çok güç olduğu bu sözleşmeler uygulamada üç şekilde belirtilir.
i) Maliyet (+) bir yüzde karlı sözleşmeler
ii) Maliyet (+) sabit bir ücretli sözleşmeler
iii) Hedef maliyetli sözleşmeler

3.1.1. Maliyet (+) Sabit Bir Yüzde Karlı Sözleşmeler

Bu tip taahhüt sözleşmelerine konu olan taahhüt işleri; ya alanların hazırlanması ve diğer işlemlerin yerine getirilmesine uzun bir zaman harcanamayarak kadar acildir (savaş vb.) yada işin maliyeti, karşılaşılacak olan iş şartlarının zorluklarının ve bitim maliyetinin tespitinin saptanmasını olanaksız kılmaktadır (Yangın, sel sonrası çeşitli hasarların onarımı).
Müteahhit genellikle proje tam anlamıyla hazırlanmadan herhangi bir maliyet ve ihtiyaç tahmini yapılmadan işe başlar. Müteahhit tüm uyguladığı metotları iş sahibinin faydasına sunarken, iş sahibi de aşırı kar elde etmediğini bilmektedir. Bununla birlikte uygulamada; inşaat maliyetinin tam olarak tahmin edilememesi, çalışanların ağır ve aşırı özenle iş yaptırılmaya itilmesi nedeniyle verimliliklerinin düşmesi gibi dezavantajları bulunmaktadır. Ayrıca müteahhit tükettiği her şey üzerinden bir yüzde aldığı için, maliyetler arttığı oranda karı da artacağından maliyet kontrolüne gereken önemi vermemekte ve israfa neden olmaktadır.

Bu tip sözleşmelerin geniş uygulama alanı bulduğu projeleri belirtecek olursak;
- Acil ilk yardım ve onarım işleri,
- Taahhüt işlerine başlayıncaya kadar iş hacminin tahmin edilmediği eski bina onarımı ve deklarasyonu,
- Çok yüksek kalitede iş yapılmasını gerektiren taahhütler,
- Maliyetlerin önemli olmayıp iş sahibinin çalışma metotlarını tamamen kontrol etmek istediği taahhütler (Arıkboğa, Dursun, 1987, s.53).

3.1.2. Maliyet (+) Sabit Bir Ücretli Sözleşmeler

Maliyet (+) sabit bir kar şeklindeki sözleşmelerin sakıncalarını minimize etmek projenin tahmini maliyeti üzerinden müteahhide sabit bir ücret ödemek amacıyla oluşturulan sözleşmelerdir. Bedelin gerçekleşen maliyete göre belirlendiği taahhüt sözleşmelerinin en yaygın olanıdır. Bu tip proje uygulamalarında işin yapısı ve doğası mümkün olduğu kadar iyi ve açık bir şekilde belirlenmeli ve görüşmeler esnasında uygun, geçerli bir maliyet tahmini yapılmalıdır. Taahhüt maliyetleri müteahhidin genel yönetim giderlerini kapsamadığından müteahhit sabit ücretini genel yönetim giderlerini ve karını dikkate alarak belirlemelidir (Arıkboğa, Dursun, 1985, s.30).

3.1.3. Hedef Maliyetli Sözleşmeler

Hedef Maliyetli sözleşmeler oluşabilecek maliyetlerin azami düzeyde önceden belirlenmesi esas alarak iş sahiplerinin maliyetler konusundaki endişelerini ortadan kaldırmayı amaçlar.
Bu tip sözleşmelerde müteahhit projeyi planlara, şartnameye uygun inşa edeceğini ve belirlenen maliyeti aşmayacağını taahhüt eder. Proje için müteahhide genel yönetim giderlerini ve karını kapsayan sabit bir ücret ödenir. Maliyetler belirlenen düzeyi aştığı taktirde aşan kısım müteahhit tarafından karşılanır. Bu durumda müteahhit belirleyeceği azami maliyet değerini tamamlanan plan ve şartnamelere göre dikkatli bir şekilde tahmin etmelidir. (Erden, Selman, 1995, s.12-13).

3.2. Bedelin Önceden Kararlaştırıldığı Taahhüt Sözleşmeleri

Bu tip sözleşmede taraflar saptanan sabit fiyata göre yükümlülüklerini yerine getirmeye çalışırlar.
İş sahibi, işin gidişatı, uygulanan yöntemlerin ayrıntıları ve harcamalar konusunda kontrol imkanına sahip değildir. Bu tip sözleşmelerde iş sahibine toplam maliyeti çok iyi tahmin etme imkanı verir.
Bu tip uygulamada iki şekilde karşımıza çıkmaktadır.
i) Götürü Bedelli Taahhüt Sözleşmeleri
ii) Birim Fiyatlı Taahhüt Sözleşmeleri (Benligiray, Yılmaz,1981, s.32).

3.2.1. Götürü Bedelli Taahhüt Sözleşmeleri

Teorik olarak en basit taahhüt sözleşmeleridir.
Müteahhit işin yürütülmesi sırasında çok fazla güçlük ve problemle karşılaşırsa karşılaşsın, önceden belirlenen fiyat düzeyinde işi bitirmek durumundadır. Bu nedenle müteahhit “Götürü Fiyat” belirlerken projeyi, çizimlere ait ayrıntıları, şartnameyi ve işin yapılacağı şantiye şartlarını çok dikkatli değerlendirmek zorunda kalır. Götürü bedelli taahhüt sözleşmeleri iş sahibi açısından, işin neticesindeki maliyetin bilinmesi nedeniyle, oldukça cazip sözleşmelerdir(Erden, S.Aziz, 1995, s14).

3.2.2. Birim Fiyatlı Taahhüt Sözleşmeleri

Birim fiyatlı taahhüt sözleşmelerinde birçok üniteden oluşan taahhüt işi için her ünitede birer sabit fiyat belirlenir. Müteahhit bu üniteleri tamamladıkça belirlenen fiyatı almaya hak kazanır.
İş sahibi birim fiyatlardan hareketle tüm ünite fiyatlarını dikkate alarak projenin tümüne ait keşif bedelini hesaplar. Müteahhit ihaleye girerek keşif bedeli üzerinden belli oranda indirim yaparak veya keşif fiyatına eşit teklifte bulunur. İş sahibi ihaleye giren müteahhit firmalardan en düşük maliyeti veren ve işi özenle yapacağına inandığı firmaya projeyi ihale eder. Uygulamada yaygın olan bu yöntem, başta devlet ihaleleri olmak üzere, büyük inşaatların yapımında uygulanır. Türkiye’de her yıla ait birim fiyatlar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından belirlenerek yayımlanmaktadır(Erman, Hasan, 1979, s.63).

4. İnşaat Taahhüt İşlerinin Genel Düzeni

Taahhüt yoluyla yapılan inşaat işlerinin belirli bir düzen çerçevesinde uygulanması için belirli yasalar, yönetmelikle ve teamüller oluşturulmuştur. Oluşturulan bu yasal çerçeveler temelde aynı olmakla birlikte ülkeden ülkeye farklılık göstermektedir.

4.1. İnşaat Taahhüdü ile İlgili Mevzuat

Türkiye’de özel kesimde yer alan kişi ve işletmeler ile müteahhitlik işi yapanların aralarında yapacakları sözleşmeye ilişkin hükümler Borçlar Kanunu’nun 355-371.maddelerinde “istisna akdi” başlığı altında toplanmıştır. Yapılan sözleşmelerde yer almayan konularda Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulamayı yönlendirecektir.
İnşaat sahibi özel kesimin, inşaat taahhüdü alanında sahip olduğu serbesti kamu kesiminde oldukça sınırlandırılmış durumdadır. Genel, katma ve özel bütçelerle idare edilen müesseselerle bunlara bağlı döner sermaye kuruluşları ve sermayesinin yarısından çoğu devlete ait olan kuruluşların inşaat ve onarım işleri 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Bayındırlık İşleri Şartnamesi hükümlerine göre yapılmaktadır. Bu kuruluşların yaptıkları taahhüt işlerinde önce bu özel hükümler uygulanacak herhangi bir boşluk halinde Borçlar Kanunu’na müracaat edilecektir (Artukmaç, Sadık, 1975, s.12).

4.2. İnşaat Taahhüt İşlerinde İzlenen Süreç

İnşaat taahhüt işlerinde izlenecek süreçler (sözleşme öncesi, sözleşmenin düzenlenmesi, işin yürütülmesi ve teslimi) özel kesim ve kamu kesimi arasında esneklik bakımından farklılıklar gösterse de genelde aynı yapıya sahiptir. Aşağıda, izlenen bu süreçler kamu kesimindeki düzen ve kurallara ağırlık verilerek belirtilmeye çalışılacaktır.